所有者から入手する資料による調査

法務局調査や役所調査のほかに、所有者から入手する資料による調査があります。 それらの例としては、つぎのようなものがあります。

・オフィス、マンション等の賃貸物件の場合:賃貸借契約一覧表(レントロール)、建物賃貸借契約書

※レントロールはエクセル等の表計算ソフトで作成されていることが多く、電子ファイルで提供される場合もあります。それゆえ、改ざんが比較的容易であり、注意が必要な資料といえます。可能であれば、賃貸借契約書との照合、少なくとも対象不動産周辺の相場賃料との比較は必要でしょう。

・借地、底地の場合:土地賃貸借契約書、事業用定期借地権設定契約書

・土地区画整理地内の場合:仮換地証明書、仮換地指定図写し

・課税関係資料:固定資産税・都市計画税明細、評価証明

・その他:建築確認申請書写し、売買契約書、重要事項説明書

役所調査

役所調査については、市役所、町役場等の窓口に赴き、都市計画法や建築基準法等の公法規制や上下水道、埋蔵文化財などについての調査を行います。 役所調査での注意点は、当たり前のことですが、事前に調べた調査内容を必ず確認するということです。また、役所調査時に、事前調査では判明しなかった法規制等について影響が及ぶことが判明した場合は、その内容が記載されている資料の提示をお願いし、確認することが必要です。 役所では担当者の異動も多く、まったく異なる部署から異動してきたばかりの職員が担当となっている場合などは、法規制の内容についてまだ把握しきれていないこともあるので、お互いの勘違いや間違いを防ぐため、必ず確認することが必要です。 役所での主な調査部署(代表的なもの)には、主につぎのものがあります。

①都市計画課

役所の「都市計画課」や「まちづくり課」といった部署で都市計画法を調査します。また、インターネットで対象市町村の都市計画図が閲覧できたり、担当部署の窓口でも自由に閲覧できたりします。 都市計画図では、用途地域、容積率、建ぺい率、都市計画道路、高度規制等を調査確認しますが、担当部署で現在の内容に間違いないか、他に規制はないか、法規制が変更される予定はないか、などを確認します。

②道路管理課

道路管理課では、市町村道としての認定の有無、認定幅員、私道かどうかの確認などを行います。なお、国道の場合は国道工事事務所、都道府県道の場合は都道府県の出先機関でないと認定幅員等はわかりません。 これら出先機関は市役所などと離れた場所にあることが多いため、事前にどこにあるか調べておき、調査行程の段取りをしておくとよいでしょう。

③建築指導課

建築指導課では、建築基準法上の道路か否か、どの種別の道路に該当するか等を確認します。道路の種別としては、建築基準法42条1項1号、2項道路などがあります。 建築基準法上の道路に接しているか否かは建物の建築について大きな影響を及ぼしますので、役所調査のなかでも特に重要な調査といえます。

④その他

対象物件により、その他、つぎのような調査部署と内容が考えられます。

・開発指導課:開発指導要綱の内容調査や開発登録簿の閲覧

・教育委員会:埋蔵文化財包蔵地の該当の有無、試掘調査の要件等の調査

・環境保全課:土壌汚染対策法関連の調査

・資産税課:固定資産税路線価の閲覧や地番図の閲覧

・水道局:上水道、下水道埋設管の調査 ・ガス会社:都市ガスかプロパンガスかなどの調査

必要資料の収集(事前調査)

 不動産の調査にあたっては、現地に行く前に、対象不動産について、事前に入手可能な資料を用いて様々な角度から調査します。事前調査により対象不動産のイメージを掴むとともに、現地調査をスムーズに行うことができます。 また、現地に行ったときの実際の感覚と、事前にもっていたイメージとの違い、すなわち、現地でなければ感じ取れない情報がよりはっきりと認識できるようになります。 事前調査には、主につぎのものがあります。 (1)法務局調査 (2)役所調査 (3)所有者から入手する資料による調査

(1)法務局調査

法務局調査では、権利関係等の調査を行います。現在はインターネットで全部事項証明書や公図等を取得できるので、それで済む場合もありますが、実際に法務局に赴き、公図等を確認しながら調査する場合もあります。 法務局調査で収集する資料には、主につぎのものがあります。 ①不動産登記情報(全部事項証明書) ②地図情報(地図、または地図に準ずる図面) ③図面情報(土地所在図・地積測量図、建物図面/各階平面図、地役権図面) これらの資料はインターネットで取得が可能で、PDFにて閲覧・ダウンロードすることができます。ダウンロードした全部事項証明書は「ネット謄本」とも呼ばれており、費用も安く済みます。

①不動産登記情報(全部事項証明)

不動産登記情報(全部事項証明書)について、土地の表題部では「所在」「地番」「地目」「地積」を、建物の表題部では「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「建築年月日」「付属建物」を確認することができます。 ここで、全部事項証明書に記載されている住所の表記は「住居表示」ではなく「地番」で表記されています。インターネット上の地図や市販の地図などは、一般的に「住居表示」で表記されていますので、「地番」と異なることに注意してください。住居表示未実施区域でも、地図上の「地番」と登記上の「地番」の位置が異なっていることがあるため、対象不動産の物理的位置の特定は慎重に行いましょう。 権利部(甲区)では、所有者を確認します。現在の所有者だけでなく、過去からの所有者の経緯(権利移転の状況)も確認できます。 権利部(乙区)では、抵当権、根抵当権、賃借権等の所有権以外の権利を確認することができます。 また、共同抵当権が設定されている場合、個々の目的不動産の登記に、これと共同抵当関係に立つ他の不動産が存在する旨が記職されるとともに、共同担保目録(以下、「共担」という)が作成されます。共担は、対象不動産の確定や担保徴求漏れをチェックするときにも使います。

②地図情報(地図、または地図に準ずる図面)

不動産登記法14条の図面(以下、「法14条地図」)では、対象地の位置、形状等が確認できます。公図は「地図に準ずる図面」として扱われており、法14条地図と比べて正確性に劣るため、概ねの確認ということになります。 法14条地図は、地籍調査の結果が反映されているので正確ですが、公図は地域によっては「公図錯綜地区」といい、現況とまったく異なる状況が記載されている場合もあります。

③図面情報(地積測量図、建物図面/各階平面図等)

地積測量図は、対象地の実測図であり、形状や面積の確認ができます。ただし、すべての地番に地積測量図があるわけではありません。また、稀に登記面積と異なっていることがあるので、地積測量図がある場合は、必ず登記面積との照合を行いましよう。 建物図面/各階平面図は、土地上の建物の配置、建物全体の形状、各階の形状が確認でき、未登記の増改築や未登記建物の確認にも使います。事前に入手した建物図面で対象建物の形状をしっかりと掴み、現地調査に臨みましよう。

 

担保調査の手順

 担保不動産の調査は、主につぎの手順で行います。

①対象不動産を確定する

②必要資料の収集と各種調査を行う

③価格水準を把握する

④現地調査に赴く

今回採りあげるのは、①対象不動産の確定についてです。担保調査の手順のなかでも特に重要であり、これを疎かにすると後々問題が生じる可能性がありますので、要点を押さえておく必要があります。

(1)不動産の所有権の確認

調査を始める前に、融資申込人に、まず、どの不動産(土地や建物)について担保提供意思があるのかということを確認する必要があります。そして、その不動産を本当に所有しているのかどうか、すなわち対象不動産の所有権を確認することが必要です。確認方法は「登記済証(権利証)」「登記情報」「課税明細書」などにより行います。  また、物上保証人がいる場合は、物上保証人本人の担保提供意思確認と所有権の確認が必要となります。物上保証人とは、他人の債務を保証するために、不動産などの自分の財産に抵当権等を設定した者のことをいいます。

(2)確認の際の注意点

担保提供の意思確認や所有権の確認をする際の注意点はつぎのとおりです。

① 建物に関する注意点

土地上に建物があると、その建物がどんなにボロボロであっても、その建物に権利が発生し、土地の価値が下がってしまう場合があります。したがって、対象の土地上に建物がある場合は、必ず土地と一緒に担保徴求をするようにします。なぜなら、後述するように、法定地上権などの問題が発生する可能性があるからです。 また、建物が登記されていない場合もあるので、担保設定をする際は、登記をしてもらう必要があります。

② 所有者などに意思確認をする際の注意点

融資申込人に「土地を持っている」と言われても、実は貸地になっていたり、借地であったりすることもあります。また、「建物はボロボロだから価値がない」と言われても、前述のようにその建物に権利が発生してしまうことがあります。 性悪説に立つわけではありませんが、人間は往々にして勘違いや記憶違いをしており、また、物事を勝手に決めつける傾向があります。したがって、必ず担当者自身で確認作業をし、一つひとつ裏づけを取っていくことが必要でしょう。これは、所有者を信用しないということではなく、事実関係をしっかり確認し、どの不動産に抵当権を設定するかということをお互いに確認し合い、後々の無用なトラブルを防ぐために必要なことです。そして、調査する自分たちについても、勝手な思い込みがないか、あるいはよく確認せずに「~だろう」とか「~に違いない」などと曖昧にしていることはないか、注意することが必要です。 このような作業は、相手の財産の状況を細かく聞き出すことにもなるので、お互いにあまり喜んでできるようなことではないのですが、後々、債務者区分が悪化し、さらに債務者との関係も悪化したりすると、担保不動産に関する資料の徴求等が困難になってしまいます。そのようなことにならないよう、当初の段階でしっかりと実行しておくことが大切です。

担保適格性と不適格性

担保適格性とは何でしょうか。

まず、「担保」とは、「貸出債権を確実に回収できるようにするための債権保全手段」ですので、処分できることが大原則です。処分できるにしても、著しい減価が生じないこと、そもそも市場性があること、そして、勝手に誰かが家を建てたりすることがないよう、現在の状態が確実であることが必要です。これらは、担保適格性の3つの原則として「安全性」「市場性(流動性)」「確実性」といわれています。

 

1.安全性の原則

安全性には、「物的安全性」と「私的権利の安全性」があります。「物的安全性」とは、土地や建物が現実に存在し、かつ、合法的な状態にある、ということです。現実に存在しなければ問題外(水没、滅失など)です。東日本大震災では、地震による地盤沈下で土地が水没してしまうケースがありました。また、建物が倒壊していても登記は残っているというケースもあります。このような場合、実際に現地で確認すればトラブルを未然に防ぐことができます。また、現実に存在しているものの、公法上の規制に反するものや、権利移転に許可が必要な不動産は、担保不適格といえるでしょう。例えば、建築基準法違反建築物は、そもそも法律に違反しているので問題外です。一方、不動産には、所有権や賃借権などの多数の私法上の権利が成立し、これらの権利の内容により担保権そのものが否定されたり、換価処分が困難になったりします。担保不動産には、これら私法上の権利にも安全性が求められ、これを「私的権利の安全性」といいます。例えば、差押登記がある物件は、現所有者がなんらかの債務(税金など)を全額弁済しなければ強制的に売却され、自分の債権を回収できなくなります。

 

2.市場性(流動性)の原則

担保不動産は、できるだけ換価処分が容易なものが望ましいとされており、3つの原則の中で市場性が最も重要なものと考えられます。安全性や確実性についても、広い意味で市場性に包括されるものでしょう。したがって、市場性がなく処分が困難と考えられる物件は、担保不適格といえます。例えば、無道路地や崖地、墓地、管理費・修繕積立金の滞納が多額のリゾートマンション、地方の老朽化したアパートなど。現在では、高齢化に伴う空き家の増加から、引き取り手のいない不動産が増加しており、売却は非常に困難なようです。また、建築資材に凝った豪奢な建物のように建築コストが極端に高い建物がまれに存在します。これらは担保不適格とは言い切れませんが、換価処分時には建築コストに見合った価格で売れることはまずありませんので、このような物件を担保に取る場合、担保評価は保守的に考える必要があります。

また、担保不動産の価値は不動産市場の動向に大きく左右されます。マーケットがよければ予想より高く売れ、マーケットが悪ければ予想より安くなってしまいます。特に不良債権化した担保不動産は往々にしてなかなか売れないことが多く、時間の経過とともに物件の価値が毀損していきます。特に、旅館・ホテルなどの事業用不動産の場合は毀損が大きくなることが多く、このような物件の市場性については十分な検討が必要です。

 

3.確実性の原則

一般的に融資期間は長期に渡るため、担保不動産は長期に渡って価格や収益が変動しない確実なものであることが望まれます。といっても変動しないことはほぼ不可能なので、これが一番難しいかもしれません。担保不動産は、債権が回収されるまでの長い期間にわたって債権保全の拠り所となるものですから、換価処分をするときに当初評価額より大幅に低落する可能性があるものは好ましくありません。よって、時の経過に従って、物や権利が自然に劣化する可能性の高いもの、あるいは、物や権利の良好な状態を維持、管理することが困難な不動産は、基本的に担保不適格といえます。

また、大規模工場の閉鎖により入居者が激減する可能性のある賃貸マンションなど、物件そのものだけでなく、広く一般の経済情勢や地域の状況などについても注意しておく必要があります。そのためには定期的な物件のモニタリングやマーケット動向の調査が欠かせません。

 

4.その他

前述した3つの原則以外に、「管理の容易性」という原則も必要です。一般的に金融機関では、その営業区域内に担保不動産があることが原則です。担保不動産が営業区域外や遠隔地にあると、知らないうちに担保建物が取り壊されるなどというような担保価値を毀損させる行為が行われたとしても、目が届かないためにそのまま放置される危険性があるからです。

また、反社会勢力が関連する物件、公序良俗に反する用途の物件などは、コンプライアンス要件に違反するといえるでしょう。コンプライアンス要件は債務者属性の問題ではありますが、これに反する物件は担保不適格といえるでしょう。遠隔地にあり目が届かないため、反社会勢力に占有されてしまった、なんてことにならないよう注意したいものです。

現実的には、担保適格性にやや難のある物件でも担保に取らざるを得ないというケースもあるでしょう。むしろ、ややリスクのある物件にも積極的に融資していくという姿勢も、時代によっては考えられるでしょう。

東日本大震災以降は、未利用地に太陽光パネルが設置されるようになるなど、その時の社会情勢や人々の価値観によって不動産の利用のされ方も変化しています。従来は担保不適格と考えられていたものでも、時代の変化により適格性を有する場合もあります。

底地は、旧借地法4条、借地借家法5条、6条により、更新拒絶が難しいこと、利回りが低いこと等から、その取引は極めて低調で、処分の困難性等から市場性に劣るため、担保不適格と考えられていました。しかし、例えば事業用定期借地権が設定されていると、その期間には定めがあり、また一般的に地代は比較的高額になる(利回りが高くなる)ので、地主にとっては有利な土地の運用方法といえます。したがって、契約期間中は安定的に地代収入が得られるということになり、このような場合は担保適格性を有するといえるでしょう。J-REITにおいても底地をポートフォリオに組み入れている銘柄がみられます。

郊外型ショッピングモールの影響で衰退する駅前商店街にある不動産も、商業収益性という観点からは市場性に劣り、担保適格性という観点からは厳しい見方をせざるを得ない場合もあると思います。

しかし、一方で、駅前という立地に着目すると、土地価格がデベロッパーの投資採算に合う水準まで下落してくれば、マンションを建設しても十分ビジネスになるわけで、駅近のマンション用地として注目度は上がります。そのようなケースであれば、むしろ積極的に融資するのではないかと思われます。

 

5.実務における適格性のチェックポイント

・謄本(全部事項証明)や公図

買い戻し特約の(仮)登記の有無、所有権移転請求権の仮登記の有無、借地権・地上権・地役権等の設定権利の有無、土地や建物の所有権者と融資申込人が同一か、土地の地目が「田」「畑」ではないか、第三者の土地の介在の有無、登記簿面積と実測面積に大幅な差はないか、などをチェックします。

・法令制限等

接道義務、建ぺい率・容積率など建築基準法上の制限を満たしているか、市街化調整区域存する場合に将来第三者による再建築が可能かどうか、用途地域や開発許可など都市計画法上の制限を満たしているか、自治体の条例等の各種法令制限を満たしているか、などをチェックします。

・現地調査

未登記建物や未登記増築の有無、担保提供以外の登記建物の有無、テナントの入居状況、反社会勢力、風俗店、宗教団体等の存在の有無、墓地、汚水処理場等嫌悪施設の存在の有無、などをチェックします。

適格性のチェックは事前にすべてできるわけではなく、また、適格性にやや難があったとしても担保として取得するかどうかは別の問題です。むしろ、すべてにおいてピカピカの物件というのは少ないかもしれません。不動産はリスクアセットですので、対象となる物件についてどのようなリスクが潜んでいるのか、というリスク感覚を持つことが大切です。

担保適格性一覧表

 

借地権とは

借地権とは、「建物の所有を目的とする地上権および土地の賃借権をいう」(借地借家法1条)とされており、文字通り、地上権と土地の賃借権があります。

地上権とは物権で、土地所有者(地主)の承諾なしに、自由にその地上権を第三者に譲渡したり、地上権を担保に入れたり(地上権に抵当権を設定するなど)、自分が地上権を持っている土地を第三者に賃貸することができ、登記請求権もあります。

一方、賃借権は債権であり、譲渡・転貸は地主の承諾が必要とされ、登記請求権もありません。

このように、権利としては地上権のほうが賃借権より強いわけですが、地上権は借地人の権利が強すぎるために地主が地上権設定を避ける傾向があり、多くの場合は賃借権となっています。また、賃借権はあまり登記されることがないため、建物の登記があれば土地賃借権の登記がなくても借地権の効力を主張できるとされています(借地借家法10条)。

なお、建物登記があり、建物に抵当権の設定登記がなされていれば、抵当権の効力は当該賃借権にも及ぶものとされています(民法370条)。

 

(参考)

民法370条

抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合および債務者の行為について424条3項に規定する詐害行為取消請求をすることができる場合は、この限りではない。

 

従たる権利ー賃借権

土地賃借人が賃借土地上に所有する建物について抵当権を設定した場合には、特段の事情のない限り、抵当権の効力は右建物の所有に必要な賃借権に及ぶ(最判昭40・5・4民集19の4の811)

 

 

なぜ金融機関は不動産を担保に取るのか?

金融機関は、通常、企業や個人から余剰資金を集め、それを原資として資金が不足している企業や個人に融資を行います。融資時には安全性や合法性等の観点から審査し融資を実行するわけですが、企業であれば不況、個人であれば失職等により返済が滞る場合があります。

金融機関は、このような場合でも貸出債権が確実に回収できるようにするため債権保全を図るわけですが、この債権保全手段として「担保」があるわけです。

担保は通常、「物的担保」と「人的担保(保証)」に分かれ、物的担保はさらに「不動産担保」「動産担保」等に区分されます。

不動産担保は、土地・建物のほか、工場財団等の各種財団があります。

不動産担保の取得方法として、現在は抵当権や根抵当権が利用されています。

抵当権というのは、債権者が一定のものを担保として取るが、債権者がそのものを取り上げずに、持ち主や担保として提供した第三者(物上保証人)に使わせておき、貸したお金を返してもらえないときに、この担保に取ったものを金銭に換え、そこから他の債権者よりも先に債務を取り立てることができる権利です。

担保物権は質権と同じように、お互いの契約によって設けられるものですが、物を担保に取った抵当権者が、そのものを自分の手元に置かずに持ち主にそのまま使わせておくという点で質権と異なります。

抵当権の制度は、お金を借りた者がそのまま担保に提供したものを使って利益を上げられるので、工場などの生産設備などを担保にしてお金を借りるには極めて便利であり、資本主義の発展に伴って急速に発達しました。

ただ、こうした便利な制度も、担保となるものを債務者の手元に残しておくため、抵当権があるということを誰にでもはっきりわかるようにしておかなければ、担保制度としての意味を全くなさなくなります。

そこで、抵当権の存在を一般に示す制度、つまり登記ができるものでなければ抵当権を設定することもできないわけで、結局、抵当権の目的となるのは不動産が主なものとならざるを得ないわけです。

抵当権の第三者への対抗要件は、不動産登記法による登記がなされていることです(民法177条)。また、複数の債権の担保のために同じ不動産について複数の抵当権を設定したときは、優先弁済を受ける順序は登記の前後により決まります(民法373条)。

一坪とはどれくらいの広さか?

一坪は約3.3㎡です。畳約2枚分の広さです。

「㎡」と「坪」を換算するには「0.3025」を使います。

「㎡」を「坪」へ換算すると、3.3㎡×0.3025≒1坪
「坪」を「㎡」へ換算すると、1坪÷0.3025≒3.3㎡
となります。

100㎡は約30坪(100×0.3025)
100坪は約330㎡(100÷0.3025)
です。

 

地番と住居表示について

地番とは、土地の登記上、一個の土地として個別に特定するために付された番号で、住居表示とは異なります。
住居表示とは、一般的に、○○区○○丁目○番○号と表示されるもので、住居表示に関する法律に基づき区市町村が定めます。住居表示が実施されている区域と実施されていない区域があります。
住居表示が実施されている区域でも、登記上は地番で表示されています。

なぜ土地に番号が付けられているかというと、その土地を誰が持っているか分かるようにするためです。そして、そのこと、すなわち、ある土地を誰が持っているかは不動産登記というしくみを使って記録されます。その記録は法務局という役所に保管されており、誰でも見ることができます。前もって手続きは必要ですが、インターネットでも見ることができます。

なぜ住居表示があるかというと、ある場所を探したり郵便を届けたりするのをやりやすくするためです。○○区○○町○番という表示より、○○区○○丁目○番○号と表示したほうが探しやすいですよね。
住居表示が無い頃は、住所(場所)の表示は町名・字名・地番で表示されていましたが、その地域をよく知らない人が目的地を探すのは大変だったのではないでしょうか。
今では、インターネット上や市販の地図では、住居表示が実施されている地域であればほとんどが住居表示で記載されています。

不動産の価格

不動産の経済価値は、価格としても表示されますが、賃料としても表示されます。そして、ひとつの不動産の上には所有権、賃借権などの複数の権利が存在することが可能であり、それぞれの権利について価格や賃料が形成されます。
例えば、賃貸アパートを買おうとしている人はそのアパートがいくらなのか、すなわち価格として捉えています。そのアパートの部屋を借りる人は、いくらで借りれるのか、すなわち家賃(賃料)としてその部屋の価値を捉えているわけです。そのほかにも、借地権や地役権など、ひとつの不動産の上にはいくつもの異なった権利が同時に存在できるのです。

また、不動産、特に土地の特徴は、その場所を動かないこと、増えたり減ったりしないことが挙げられます。建物についても、そう簡単には動かしたり、増えたり減ったりはしませんね。

一方で、不動産はどのように使われているでしょうか?
一般的には、住宅街であったり、商店街であったり、昔から変わらない風景のところが多いかもしれません。
しかし、よく見てみると、工場がたくさんあったところがマンション街になっていたり、未利用地に太陽光パネルが設置されたりと、その時の社会経済情勢や人々の価値観によって使われ方、すなわち用途が変わる可能性を持っています。

不動産は、このような特徴に基づく、その時々の利用形態に応じて価格が形成されるわけです。