担保適格性と不適格性

担保適格性とは何でしょうか。

まず、「担保」とは、「貸出債権を確実に回収できるようにするための債権保全手段」ですので、処分できることが大原則です。処分できるにしても、著しい減価が生じないこと、そもそも市場性があること、そして、勝手に誰かが家を建てたりすることがないよう、現在の状態が確実であることが必要です。これらは、担保適格性の3つの原則として「安全性」「市場性（流動性）」「確実性」といわれています。

1.安全性の原則

安全性には、「物的安全性」と「私的権利の安全性」があります。「物的安全性」とは、土地や建物が現実に存在し、かつ、合法的な状態にある、ということです。現実に存在しなければ問題外（水没、滅失など）です。東日本大震災では、地震による地盤沈下で土地が水没してしまうケースがありました。また、建物が倒壊していても登記は残っているというケースもあります。このような場合、実際に現地で確認すればトラブルを未然に防ぐことができます。また、現実に存在しているものの、公法上の規制に反するものや、権利移転に許可が必要な不動産は、担保不適格といえるでしょう。例えば、建築基準法違反建築物は、そもそも法律に違反しているので問題外です。一方、不動産には、所有権や賃借権などの多数の私法上の権利が成立し、これらの権利の内容により担保権そのものが否定されたり、換価処分が困難になったりします。担保不動産には、これら私法上の権利にも安全性が求められ、これを「私的権利の安全性」といいます。例えば、差押登記がある物件は、現所有者がなんらかの債務（税金など）を全額弁済しなければ強制的に売却され、自分の債権を回収できなくなります。

2.市場性（流動性）の原則

担保不動産は、できるだけ換価処分が容易なものが望ましいとされており、3つの原則の中で市場性が最も重要なものと考えられます。安全性や確実性についても、広い意味で市場性に包括されるものでしょう。したがって、市場性がなく処分が困難と考えられる物件は、担保不適格といえます。例えば、無道路地や崖地、墓地、管理費・修繕積立金の滞納が多額のリゾートマンション、地方の老朽化したアパートなど。現在では、高齢化に伴う空き家の増加から、引き取り手のいない不動産が増加しており、売却は非常に困難なようです。また、建築資材に凝った豪奢な建物のように建築コストが極端に高い建物がまれに存在します。これらは担保不適格とは言い切れませんが、換価処分時には建築コストに見合った価格で売れることはまずありませんので、このような物件を担保に取る場合、担保評価は保守的に考える必要があります。

また、担保不動産の価値は不動産市場の動向に大きく左右されます。マーケットがよければ予想より高く売れ、マーケットが悪ければ予想より安くなってしまいます。特に不良債権化した担保不動産は往々にしてなかなか売れないことが多く、時間の経過とともに物件の価値が毀損していきます。特に、旅館・ホテルなどの事業用不動産の場合は毀損が大きくなることが多く、このような物件の市場性については十分な検討が必要です。

3.確実性の原則

一般的に融資期間は長期に渡るため、担保不動産は長期に渡って価格や収益が変動しない確実なものであることが望まれます。といっても変動しないことはほぼ不可能なので、これが一番難しいかもしれません。担保不動産は、債権が回収されるまでの長い期間にわたって債権保全の拠り所となるものですから、換価処分をするときに当初評価額より大幅に低落する可能性があるものは好ましくありません。よって、時の経過に従って、物や権利が自然に劣化する可能性の高いもの、あるいは、物や権利の良好な状態を維持、管理することが困難な不動産は、基本的に担保不適格といえます。

また、大規模工場の閉鎖により入居者が激減する可能性のある賃貸マンションなど、物件そのものだけでなく、広く一般の経済情勢や地域の状況などについても注意しておく必要があります。そのためには定期的な物件のモニタリングやマーケット動向の調査が欠かせません。

4.その他

前述した3つの原則以外に、「管理の容易性」という原則も必要です。一般的に金融機関では、その営業区域内に担保不動産があることが原則です。担保不動産が営業区域外や遠隔地にあると、知らないうちに担保建物が取り壊されるなどというような担保価値を毀損させる行為が行われたとしても、目が届かないためにそのまま放置される危険性があるからです。

また、反社会勢力が関連する物件、公序良俗に反する用途の物件などは、コンプライアンス要件に違反するといえるでしょう。コンプライアンス要件は債務者属性の問題ではありますが、これに反する物件は担保不適格といえるでしょう。遠隔地にあり目が届かないため、反社会勢力に占有されてしまった、なんてことにならないよう注意したいものです。

現実的には、担保適格性にやや難のある物件でも担保に取らざるを得ないというケースもあるでしょう。むしろ、ややリスクのある物件にも積極的に融資していくという姿勢も、時代によっては考えられるでしょう。

東日本大震災以降は、未利用地に太陽光パネルが設置されるようになるなど、その時の社会情勢や人々の価値観によって不動産の利用のされ方も変化しています。従来は担保不適格と考えられていたものでも、時代の変化により適格性を有する場合もあります。

底地は、旧借地法4条、借地借家法5条、6条により、更新拒絶が難しいこと、利回りが低いこと等から、その取引は極めて低調で、処分の困難性等から市場性に劣るため、担保不適格と考えられていました。しかし、例えば事業用定期借地権が設定されていると、その期間には定めがあり、また一般的に地代は比較的高額になる（利回りが高くなる）ので、地主にとっては有利な土地の運用方法といえます。したがって、契約期間中は安定的に地代収入が得られるということになり、このような場合は担保適格性を有するといえるでしょう。Ｊ-ＲＥＩＴにおいても底地をポートフォリオに組み入れている銘柄がみられます。

郊外型ショッピングモールの影響で衰退する駅前商店街にある不動産も、商業収益性という観点からは市場性に劣り、担保適格性という観点からは厳しい見方をせざるを得ない場合もあると思います。

しかし、一方で、駅前という立地に着目すると、土地価格がデベロッパーの投資採算に合う水準まで下落してくれば、マンションを建設しても十分ビジネスになるわけで、駅近のマンション用地として注目度は上がります。そのようなケースであれば、むしろ積極的に融資するのではないかと思われます。

5.実務における適格性のチェックポイント

・謄本（全部事項証明）や公図

買い戻し特約の（仮）登記の有無、所有権移転請求権の仮登記の有無、借地権・地上権・地役権等の設定権利の有無、土地や建物の所有権者と融資申込人が同一か、土地の地目が「田」「畑」ではないか、第三者の土地の介在の有無、登記簿面積と実測面積に大幅な差はないか、などをチェックします。

・法令制限等

接道義務、建ぺい率・容積率など建築基準法上の制限を満たしているか、市街化調整区域存する場合に将来第三者による再建築が可能かどうか、用途地域や開発許可など都市計画法上の制限を満たしているか、自治体の条例等の各種法令制限を満たしているか、などをチェックします。

・現地調査

未登記建物や未登記増築の有無、担保提供以外の登記建物の有無、テナントの入居状況、反社会勢力、風俗店、宗教団体等の存在の有無、墓地、汚水処理場等嫌悪施設の存在の有無、などをチェックします。

適格性のチェックは事前にすべてできるわけではなく、また、適格性にやや難があったとしても担保として取得するかどうかは別の問題です。むしろ、すべてにおいてピカピカの物件というのは少ないかもしれません。不動産はリスクアセットですので、対象となる物件についてどのようなリスクが潜んでいるのか、というリスク感覚を持つことが大切です。