借地権とは

借地権とは、「建物の所有を目的とする地上権および土地の賃借権をいう」(借地借家法1条)とされており、文字通り、地上権と土地の賃借権があります。

地上権とは物権で、土地所有者(地主)の承諾なしに、自由にその地上権を第三者に譲渡したり、地上権を担保に入れたり(地上権に抵当権を設定するなど)、自分が地上権を持っている土地を第三者に賃貸することができ、登記請求権もあります。

一方、賃借権は債権であり、譲渡・転貸は地主の承諾が必要とされ、登記請求権もありません。

このように、権利としては地上権のほうが賃借権より強いわけですが、地上権は借地人の権利が強すぎるために地主が地上権設定を避ける傾向があり、多くの場合は賃借権となっています。また、賃借権はあまり登記されることがないため、建物の登記があれば土地賃借権の登記がなくても借地権の効力を主張できるとされています(借地借家法10条)。

なお、建物登記があり、建物に抵当権の設定登記がなされていれば、抵当権の効力は当該賃借権にも及ぶものとされています(民法370条)。

 

(参考)

民法370条

抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合および債務者の行為について424条3項に規定する詐害行為取消請求をすることができる場合は、この限りではない。

 

従たる権利ー賃借権

土地賃借人が賃借土地上に所有する建物について抵当権を設定した場合には、特段の事情のない限り、抵当権の効力は右建物の所有に必要な賃借権に及ぶ(最判昭40・5・4民集19の4の811)

 

 

なぜ金融機関は不動産を担保に取るのか?

金融機関は、通常、企業や個人から余剰資金を集め、それを原資として資金が不足している企業や個人に融資を行います。融資時には安全性や合法性等の観点から審査し融資を実行するわけですが、企業であれば不況、個人であれば失職等により返済が滞る場合があります。

金融機関は、このような場合でも貸出債権が確実に回収できるようにするため債権保全を図るわけですが、この債権保全手段として「担保」があるわけです。

担保は通常、「物的担保」と「人的担保(保証)」に分かれ、物的担保はさらに「不動産担保」「動産担保」等に区分されます。

不動産担保は、土地・建物のほか、工場財団等の各種財団があります。

不動産担保の取得方法として、現在は抵当権や根抵当権が利用されています。

抵当権というのは、債権者が一定のものを担保として取るが、債権者がそのものを取り上げずに、持ち主や担保として提供した第三者(物上保証人)に使わせておき、貸したお金を返してもらえないときに、この担保に取ったものを金銭に換え、そこから他の債権者よりも先に債務を取り立てることができる権利です。

担保物権は質権と同じように、お互いの契約によって設けられるものですが、物を担保に取った抵当権者が、そのものを自分の手元に置かずに持ち主にそのまま使わせておくという点で質権と異なります。

抵当権の制度は、お金を借りた者がそのまま担保に提供したものを使って利益を上げられるので、工場などの生産設備などを担保にしてお金を借りるには極めて便利であり、資本主義の発展に伴って急速に発達しました。

ただ、こうした便利な制度も、担保となるものを債務者の手元に残しておくため、抵当権があるということを誰にでもはっきりわかるようにしておかなければ、担保制度としての意味を全くなさなくなります。

そこで、抵当権の存在を一般に示す制度、つまり登記ができるものでなければ抵当権を設定することもできないわけで、結局、抵当権の目的となるのは不動産が主なものとならざるを得ないわけです。

抵当権の第三者への対抗要件は、不動産登記法による登記がなされていることです(民法177条)。また、複数の債権の担保のために同じ不動産について複数の抵当権を設定したときは、優先弁済を受ける順序は登記の前後により決まります(民法373条)。

一坪とはどれくらいの広さか?

一坪は約3.3㎡です。畳約2枚分の広さです。

「㎡」と「坪」を換算するには「0.3025」を使います。

「㎡」を「坪」へ換算すると、3.3㎡×0.3025≒1坪
「坪」を「㎡」へ換算すると、1坪÷0.3025≒3.3㎡
となります。

100㎡は約30坪(100×0.3025)
100坪は約330㎡(100÷0.3025)
です。

 

地番と住居表示について

地番とは、土地の登記上、一個の土地として個別に特定するために付された番号で、住居表示とは異なります。
住居表示とは、一般的に、○○区○○丁目○番○号と表示されるもので、住居表示に関する法律に基づき区市町村が定めます。住居表示が実施されている区域と実施されていない区域があります。
住居表示が実施されている区域でも、登記上は地番で表示されています。

なぜ土地に番号が付けられているかというと、その土地を誰が持っているか分かるようにするためです。そして、そのこと、すなわち、ある土地を誰が持っているかは不動産登記というしくみを使って記録されます。その記録は法務局という役所に保管されており、誰でも見ることができます。前もって手続きは必要ですが、インターネットでも見ることができます。

なぜ住居表示があるかというと、ある場所を探したり郵便を届けたりするのをやりやすくするためです。○○区○○町○番という表示より、○○区○○丁目○番○号と表示したほうが探しやすいですよね。
住居表示が無い頃は、住所(場所)の表示は町名・字名・地番で表示されていましたが、その地域をよく知らない人が目的地を探すのは大変だったのではないでしょうか。
今では、インターネット上や市販の地図では、住居表示が実施されている地域であればほとんどが住居表示で記載されています。