法定地上権

Aが土地とその土地上の建物を所有していて、土地だけに抵当権が設定された後、競売によりBがその土地の所有者になったとすると、Bの土地上にAの建物があるという状態になります。このような場合に、AはBの土地上に何の権利ももっていない状態となってしまいます。そこで、競売によってこのような状態が生じた場合には、その建物について、その土地に地上権が設定されているものとみなすこととし、競売によって生じるトラブルを避けるようにしています。こうして認められる地上権を「法定地上権」といいます(民法388条)。これは、建物の存続と建物の利用権の保護という社会的要請であり、法定地上権は、土地の利用権と抵当権とを調整する機能を有しています。 このケースでいえば、土地を取得したBは、地上権が設定されている土地を購入したことになります。

民法388条

土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

法定地上権の成立要件は、つぎのとおりです。

  • ①抵当権設定当時、土地の上に建物が存在していること
  • ②抵当権設定当時、同一人が土地・建物を所有していること
  • ③土地・建物の一方、または双方に抵当権が設定されていること
  • ④競売の結果、別々の所有者に属することになったこと

法定地上権の成立要件のうち、①~③までの要件がすでに備わっている場合、これは「法定地上権が潜在化している状態」であり、これに④の要件が加わると法定地上権が顕在化することになります。 法定地上権は、土地・建物の双方に抵当権が設定されている場合、すなわち共同抵当権の場合でも要件を満たせば成立しますし、未登記建物であっても成立します。 このような法定地上権の問題が生じる可能性がありますので、担保に取ろうとしている土地上に建物がある場合は、土地・建物双方に抵当権を設定する、可能であれば同順位の抵当権を設定する、ということが債権保全上重要なことなのです。

※建物が未登記建物の場合 法定地上権は建物が登記されていることを要件としないため、未登記建物であっても法定地上権は成立します。未登記建物がある場合は、固定資産税の課税明細書に建物の建築年月日が記載されています。所有者から課税明細書の提示を受けて、確認するようにしましょう。

江戸の不動産(長屋のつくりと家賃)

江戸時代の長屋のサイズは、間口九尺(一間半/約2.7m)×奥行き二間(約3.6m)、面積は約三坪、通称「九尺二間の裏長屋」といわれ、四畳半ひと間に土間と台所が標準仕様だったようです。路地の幅員は三~四尺(約1m)、障子が開いていればお向かいさんの家の中は丸見えだったでしょう。江戸町人のうちの約70%が賃貸住まいであり、そのほとんどが長屋に居住していたといわれています。ざっくり計算すると、幕末の町人人口約60万人として、42万人が長屋住まいだったということです。テレビの時代劇では、おかみさん達が長屋で井戸端会議をしているシーンが流れることがありますが、あれが町人の住む典型的な裏長屋なのではないでしょうか。

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江戸時代は火事が多く、かつ、消防システムが整備されていなかったため、燃えてもすぐに建て替えができるようにと考えたのか、長屋のつくりは粗末であり、建主は4~5年で元を取ろうと考えていたようです。すなわち、投資回収期間が4~5年ですので、投資利回り20~25%といったところでしょうか。そして、つくりが粗末な割には家賃は高かったようです。

そこで、長屋の家賃について調べてみました。幕末の万延の頃(1860年~1861年・桜田門外の変の頃)、下谷の九尺二間(三坪・約10㎡)の裏長屋の家賃が500文~600文という記録が残っているようです。現在の貨幣価値に置き換えるのは非常に難しいですが、日銀の資料に基づき、当時の大工の賃金で換算すると、1両≒35万円程度となりました。1両=6,500文として円に換算すると、27,000円~32,000円となり、一坪あたり約10,000円ということになります。昭和50年代後半、私が東京に下宿していたころで、四畳半ひと間の木造アパート(風呂なし・トイレ共同)の家賃が15,000円くらいだったと思うので、それと比較すると、確かにちょっと高いような気がしますね。

さて、一応概ねの家賃が出ましたので、裏長屋開発のシュミレーションをしてみたいと思います。

  • 計画建物:木造平家建て、延べ面積53坪
  • 総賃貸面積:53坪
  • 年間収入:6,360千円(53坪×10千円×12ヶ月・満室想定)
  • 土地仕入価格:0円(地主が建築するケースを想定)
  • 建築コスト:500千円/坪
  • 総投資額:26,500千円(53坪×500千円)

以上より、満室稼動の場合の投資回収期間は4.17年(26,500千円÷6,360千円)となります。貨幣価値換算の正確性には疑義が残りますが、まあそれはそれとして、このシュミレーションだと4~5年で投資回収は図れることになりますね。

江戸時代は身分の違いによる格差社会であり、一般庶民(江戸では町人)が土地を買うことはかなり困難だったと思われ、このような投資は、土地を所有する一部の層のみにしかできなかったのでしょう。

【参考資料】

落語ことば辞典(岩波書店)
落語ハンドブック(三省堂)
落語手帳(東京書籍)

江戸の不動産賃貸借(家主と店子)

江戸の家主(いえぬし・大家のこと)は、地主(不動産の所有者・オーナー)に委託されて、家作(かさく・賃貸物件のこと)の管理・差配を行う地主の使用人であるとともに、町奉行を頂点とする、江戸町政の末端に位置した自治体公務員としての町役人でもありました。

現代で言えば、物件の管理と区役所職員の役割を兼ねていたわけです。町木戸の脇の自身番屋に当番で詰めては、人別帳の記載と保管、公報の受領と下達、犯罪・災害の予防と対応などを行っていました。今でも自治会などで「火の用心!」と掛け声をかけながら夜回りしていますが、江戸時代の名残かもしれませんね。「禁酒番屋」なんていう落語もあります。

家主は、借家人などの人事を管理し、家賃(店賃(たなちん))を徴収してオーナーに納めるのが主な業務で、長屋の一角に無料で住み、オーナーから店賃総計の3〜5%の給金を受けとっていたようです。今でいうPM(プロパティ・マネジメント)業務や、リーシング業務ですね。さらには申込人の審査も行っていたようです。家主はほかにも収入があり、店子(たなこ)から入居時に納められる樽代(権利金)、五節句に付け届けされる節句銭、相続・縁組などの人別異動と訴訟ごとなど町役として関与する際の当事者からの謝金がありました。特に大きかったのは、契約した農民から長屋の汲み取りの謝礼として支払われる下肥代(しもごえだい)で、その代金はすべて家主の収入となっていたようです。

店子の選別(テナント審査)

江戸時代は、店子から罪人が出れば家主も連座することが多かったようで、店子の選別は慎重に行っていたようです。「小言幸兵衛」という噺は、大家業(店子の審査や人物判断)を描いた噺です。

麻布古川橋の家主幸兵衛、朝起きてからずっと小言を言っていることから、いつしか「小言幸兵衛」と呼ばれていました。豆腐屋が家を借りにくると、子供がいないことにケチをつけ、「新しい女房を紹介してやる」と勝手に事を進めようとしたり、仕立て屋が借りに来ると長屋にいる年頃の娘とできてしまうのではないかと勝手に妄想し、追い返してしまう、こんな噺です。

噺の中では、意固地な変わり者の大家として描かれていますが、変な人物に入居されたら困るのは今も同じ。今で言うモンスター・クレーマーや、ゴミ屋敷などもあったかもしれません。そんななかでは、人物を見極める眼が大いに必要だったのではないでしょうか。

店子にとっては、長屋の貸し借り以外に、子供が生まれた、親が死んだ、嫁をもらう、女房を離別する、家督相続・旅手形・訴訟ごとなど、いろいろな局面で家主のお世話になることが多かったようです。家主が役所の出先機関の役割を担っていたわけですね。当然、家主には店子からいろいろな相談も持ち込まれていたと思われ、結果的に、店子の生活全般の面倒をみることになっていたのでしょう。このようなことから、家主は店子の保護者とも考えられ、そこから「大家といえば親も同然、店子といえば子も同然」という比喩が生まれたのではないでしょうか。

家主株と家主の収入

家主株は安くて20~30両、高いのは200両くらいまであったようです。江戸時代は貨幣価値が大きく変動しており、現代の貨幣価値に置き換えるのは非常に難しいですが、概ね1,000万円弱から、高いもので1億円弱といったところでしょうか。長屋のロケーションや建物の品等・設備などにより違いがあったと思われますが、それは現代と同じことなのでしょう。

【参考資料】

落語ことば辞典(岩波書店)
落語ハンドブック(三省堂)
落語手帳(東京書籍)

事業再生と鑑定評価4(ケース・スタディ)

最後に、事業再生においてDDSがどのように実施されるのか、事例を基に説明します。 分かりやすくするために、数字、項目などは簡略化、省略してあることをご了承ください。

北関東の某温泉にある神山旅館は、バブル期の過大投資とその後の景気低迷、団体旅行からグループ旅行へという旅行スタイルの変化も影響し、借入金の金利負担にあえいでいます。しかし、本業ではある程度のキャッシュフローを生んでいること、経営陣が本気で再生に取り組もうとしていること、外国人旅行客の増加から売上が上向きつつあることなどから、地元金融機関が中心となり、コンサルティング会社の調整の下、再生計画を策定することになりました。

(1)実態バランスシートの作成(表4)

取引先金融機関、不動産鑑定士、公認会計士等が参加したアドバイザー会議を経て、不動産鑑定評価を含む財務DDが実施され、バランスシートの資産の部は表4のように変化しました。 鑑定評価による土地建物の評価額は1,300,000千円(土地:300,000千円、建物1,000,000千円)となり、バランスシート上の建物価格は2,500,000千円から1,000,000千円へと、土地価格は1,000,000千円から300,000へと、大きく修正されました。従来の土地建物の簿価が3,500,000千円ですから、-2,200,000千円の修正です。 資産の部の合計が、4,173,000千円から1,504,000千円へと-2,669,000千円の修正ですから、土地建物価格の修正、すなわち、不動産鑑定評価のインパクトの大きさが分かります。

(2)DDS額の算定(表5)

実態バランスシートの作成をうけ、取引先金融機関の、借入金残高に対する担保資産による保全額と非保全残高が計算されます。 本件では、まず非保全残高全体をDDS対象債権ととらえ、借入金の性格の検討や各金融機関と調整の結果、DDS依頼見込額を算定しました。借入金残高総額4,500,000千円のうち2,500,000千円、約56%の借入金をDDSしようという計画です。

(3)事業DDによる損益計算書の変化(表6、表7)

事業DDの結果、再生支援後の予想損益計算書が作成されました。 売上は1%程度の増加にとどめ、仕入原価の削減と人件費・営業経費等の削減を計画し、営業利益を53,500千円から129,500千円と大幅に増加させる計画です。 再生支援前でも営業利益は出ていましたが、営業外費用(支払利息)が170,000千円あったため経常利益は76,500千円のマイナスでした。 しかし、DDSの実施により営業外費用が100,000千円に削減され、経常利益がプラス化する計画となっています。表7は営業外費用(支払利息)の内訳です。DDS化された劣後化債権の利率は通常債権の利率より低く設定されています。 さて、表6に表示されている営業利益は減価償却後の数字ですが、再生支援前においても償却前営業利益は253,500千円あり、キャッシュフロー的には営業外費用を賄えていることが分かります。金利負担が重いが本業では一定のキャッシュフローを生んでいる、とはこういうことです。このような状況であれば、収支の改善に取り組み、DDS等で金利負担を一定期間楽にしてあげれば、神山旅館は十分に立ち直ることができるわけです。

以上のように、事業再生スキームにおいて不動産鑑定評価は重要な役割を担っているわけです。 それにしても、売上2,000,000千円に対し借入金残高総額が4,500,000千円ですから、売上の2.5倍の借金ということです。本件は架空の数字にしてありますが、実際に取り組む案件や、再生計画にのらない破綻懸念以下の案件でも売り上げの2倍近くの借金がある旅館や企業はめずらしくありません。借主側にも責任はありますが、「貸すも親切、貸さぬも親切」という名言がある通り、貸す側の責任も問われているのだと思います。 ちなみに、日本の国債残高はGDPの約2.3倍(財務省発表:2013年)ですから、我が国もなかなかの借金をしているということですね。

事業再生と鑑定評価3(再生スキームについて)

再生スキームには、第三者割当増資(新株の発行)、DES、DDS、第二会社方式などがありますが、ここではDES、DDS、第二会社方式について説明します。

(1)DES

DESとは、デット・エクイティ・スワップ(Debt Equity Swap)の略で、負債(デット)を資本(エクイティ)に交換(スワップ)するということです。具体的には、時価で買い取った債権をファンド等が普通株などに転換し、企業の債務を圧縮することです。 例えば、金融機関が再生対象企業に10億円を貸し付けているのであれば、まずそれをファンド等が買い取ります(通常は10億円のままではなく、実態に合わせたディスカウント価格で買う。ディスカウント部分が債権放棄部分となる)。企業にとっては、借入金の相手が銀行からファンド等に代わり、その借入金についてDESを行うわけです。その結果、借入金はBS上、資本の部にスイッチされ資本が膨らみ、債務が圧縮された形となるわけです。 実態に合わせたディスカウント価格とは時価のことであり、この時価を算出するため不動産鑑定が実施されるわけです。

(2)DDS

DDSとはデット・デット・スワップ(Debt Debt Swap)のことで、負債を別の負債に入れ替えてしまうというものです。具体的には、既存の債権を、返済条件をより緩やかにした劣後債権に変えてしまう方法で、再生の現場ではよく使われる方法です。 このDDSを実行すれば、それまで負債として扱われていたものが資本とみなされ(金融検査のうえでは資本金とみなされる)るので、その債務者の債務者区分は「正常先」または「要注意先」にランクアップされます。 金融機関の側からみると、貸出債権のうち劣後債権の部分の資産価値は低いですが、通常の債権として残した部分は正常債権となるため貸倒引当金が軽減されるわけです。金融機関にとってはメリットがありますよね。地方銀行以下の中小金融機関は、一部の取引先に対しての債権放棄が知れると次から次に債権放棄を求められる可能性があるため、債権放棄には対して強い抵抗感があることもDDSが受け入れられる一因とも考えられます。 では、企業側にとってDDSを行うことにメリットはあるのでしょうか。借入金は借入金のままなので、いずれ返済になければならないことに変わらず、財務内容が改善しているわけではありません。つまり、状況は何も変わっておらず、問題を先延ばしにしているに過ぎないともいえます。DDSは中小企業再生における有力な方法ではありますが、それだけでは根本的な解決にはなっていないということです。また、金融機関主導で行われると、金融機関に有利な形で再生スキームが組まれるおそれがあるので、債権放棄を伴わないDDSにおいても第三者機関の調整・評価を経ることが望ましいと考えます。 このスキームの場合、私の経験では、鑑定評価を入れ、各債権者の担保保全額を確定し、保全されない部分についてDDSを行う、ということが多いようです。

(3)第二会社方式

第二会社方式は、事業譲渡や会社分割を利用する方法で、会社経営上の重荷となっている不採算事業や不良資産と化している不動産等を別会社に切り出し、儲かっている本業に集中することで企業に立ち直ってもらう方法です。 具体的には、事業や組織をGOOD事業とBAD事業に分け、GOOD事業を新たに設立した受皿会社(第二会社)に移転し、その第二会社に対しリファイナンスや再生ファンド等からの出資が行われます。一方、旧会社に残ったBAD事業は、清算手続きの透明性を確保するため特別清算等の法的整理により清算してしまうことが一般的です。第二会社が営業上の許認可を再取得する必要がある場合には、旧会社が保有していた事業に係る許認可を第二会社が承継できます。また、第二会社を設立した場合等の登記に係る登録免許税、第二会社に不動産を移転した場合に課される登録免許税及び不動産取得税が軽減されるといった措置もあります。 この方法の場合の鑑定評価は、GOOD事業を行うための資産(第二会社に移転される資産)と、旧会社に残る資産(処分され借入金の返済に充てられる)の両方について実施されます。(表3参照)

いずれの場合も鑑定評価における注意点は、実態より高い評価にならないよう注意することです。再生スキームの場合、鑑定評価額が債権者の債権放棄額やDDS額に直接インパクトがあるのですが、債権者の思惑が複雑に絡み合う場合、様々なルートから評価額に対する要請がくる場合があります。現状では、債権放棄を伴うときだけでなく、DDSを実施する場合も第三者機関の調整・評価を経るのが一般的となりつつあるので、そのようなことは少ないとは思いますが。最悪の場合、再生計画が頓挫するだけでなく、債権者に二次損失が発生する可能性もあるので要注意です。

事業再生と鑑定評価2(事業再生の流れ)

大まかな事業再生の流れを説明します。 表1は、神山興業の事業再生スケジュールです。 事業再生計画がスタートしてから再計画策定が終了するまで概ね半年程度を要します。 金融機関との調整が長引くと、それ以上かかる場合もあります。

再生計画策定に先がけて、財務DD(デューデリジェンス)と事業DDが実施されます。 不動産鑑定士は、この中で財務DDに関与します。

不動産鑑定士が再生スキームの流れの中でどのように関与しているか表したのが表2です。 案件打診は表1における再生計画がスタートする約1ヵ月程度前にあり、依頼者と評価内容の詳細について打ち合わせを行い、第一回目のアドバイザー会議が開催される時には概ねの評価スペックが決まっているよう調整します。 鑑定評価書のドラフト提示は、再生計画がスタートして1ヶ月~2ヵ月程度、それに基づいてDDSや債権放棄額の調整・決定が行われ、支援内容が決定し、鑑定評価書を納品することになります。

事業再生と鑑定評価1(概要)

事業再生とは、簡単に言うと、つぶれかかった企業を立ち直らせることです。 つぶれる、といのは、倒産や破綻することです。

「事業再生」高木新二郎著(岩波新書)の冒頭には次のように記載されています。 「事業を再生するためには、なによりも早期に対策を立てて実行に移すことが必要になる。事業再生を医療に例えるなら外科手術に似ている。病気が全身に拡がらないうちに患部を切除し、体力を回復させて活力を甦らせるように、不採算部門や不得意な部門を切り出して他に売却するか閉鎖する。その後、手術の結果を馴染ませ、体質を改善するための内科的治療を継続して健康体へと回復させるように、収益を改善できる見込みのあるコア部門に力を集中し、過剰債務(多すぎる借金)を減らすのはもとより、再投資を呼び込むなどによって体力の強化を図る。事業と財務の二つの側面での再構築(リストラクチャリング)を行うのだ。いうまでもなく事業再生の場合にも、早期治療のためには早期発見が必要である。」

いきなり否定するわけではありませんが、事業再生ってそんなに簡単に言い切れるものなのでしょうか? 現実的に中小企業においては、不採算部門の閉鎖や売却というのはなかなか難しい面もあるので個人的にはあまり賛成はできません。たとえ零細企業であろうと、企業はそれぞれ独自の企業文化と歴史を持っているので、ヘタな外科手術は企業の存続が危ぶまれる結果にもなりかねません。外科手術は最小限度にとどめ、あとは漢方的処方やリハビリをしながら自律的に回復していくことがよいのではないかと、個人的には考えます。ただし、時間的に許されればの話ですが…

ですので、事業再生は、企業または事業を立ち直らせる、というよりも、自分で立ち直ってもらうようサポートすることではないかなと思います。

では、なぜそこまで悪化してしまうのでしょうか。 理由はいろいろあるでしょう。 放漫経営、過当競争、需要の減退、過剰債務、連鎖倒産など。

いずれにしても、借金返済が滞っているということです。 それでもつぶれないのは、本業(あるいはどこかの事業)である程度のキャッシュフローを生んでいるからです。キャッシュフローを生んでいれば、一定期間借金負担を軽くし、その間にキャッシュフローを安定化させ健康体に回復することができるわけです。

事業再生にあたっての金融支援としては、債権放棄やDDS(デット・デット・スワップ)DES(デット・エクイティ・スワップ)等があります。財務デューデリジェンスにおいて実態バランスシート(BS)を作成し、担保保全額をみながら債権放棄等の額を決めます。対象企業が資産として不動産を多く所有している場合、時価に対し簿価が膨らんでいる場合が多いので、不動産を時価評価し直し、実態的な価値を反映したBSを作成するのです。 債権者(主に金融機関)は、特に債権放棄を伴う場合は自行の業績に関連してきます。また、スポンサーがいる場合は出資額にも影響を及ぼすので、時価評価が必要な、事業再生において不動産鑑定は重要な鍵を握っています。

共同抵当権

担保設定の方法でよく利用されているのが、共同抵当権です。

債権者が同一債権の担保として数個(複数)の不動産に設定する抵当権のことをいいます。共同抵当権は、複数の不動産が同一債権の担保となっているため担保価値の集積と危険分散を図る(不動産価値の下落時にも、複数の不動産により担保価値の毀損を最小限にとどめる)ことができます。

わが国の法制が、土地と建物を別個の不動産としていることもあり、多くの場合、共同抵当権が設定されています。共同抵当権が設定されると、個々の目的不動産の登記簿に、これと共同抵当関係に立つ他の不動産が存する旨が記載されるとともに、共同担保目録が作成されます。実務の現場では「共担(きょうたん)」と呼んでおり、対象不動産の確定や担保徴求漏れをチェックするときにも使います。

特に、先順位の共同抵当権が設定されている場合、その内容を共同担保目録でチェックすることは非常に有用です。

先順位の抵当権設定状況(どの土地や家屋に抵当権が設定されているか)が把握できれば、自行における抵当権設定の際に先順位のものと合致しているか否かのチェックができますし、場合によっては、先順位における担保徴求漏れ(例えば、接道部分の土地が未設定とか)を発見することもできます。抹消されている場合(下線が引かれている場合)でも、以前における抵当権設定状況を把握することが可能です。

こうすることによって、換価処分時の担保価値毀損のリスクを回避することができます。